Stanovanje bez socijalne funkcije

Nedavno zamrzavanje tečaja švicarskog franka, potom pojava Živog zida kao političkog aktera koji je sjeo na temu deložacija, kao i nešto ozbiljniji potezi u prvim godinama djelovanja udruge Franak (kolektivna tužba protiv banaka) konačno su u prvi plan političkog diskursa dovele predugo zanemarivano stambeno pitanje. Međutim, djelovanje navedenih aktera uglavnom je ograničilo raspravu na teške posljedice zaduživanja u stambenim kreditima, dok su temeljna pitanja stambene problematike izostala iz javnog diskursa.

Pribrojimo li naime crnim brojkama nastradalih od kredita u švicarcima, od kojih su neki žrtve i ovrha i deložacija (koje su inače u konstantnom porastu od 2006. godine) i brojku od 320 tisuća blokiranih zaključit ćemo da su nedavne mjere smrzavanja još uvijek visokog tečaja franka kao i otpust dugova za 1,5% stanovništva, zajedno s mlakim političkim diskursom, povremene mjere koje se bave tek krajnjim posljedicama krize. Dodajmo tome još i da se ovih 1,5% građana usprkos otpuštenim dugovima ne može nadati da će ih nakon razrješenja duga dočekati socijalna davanja koja će riješiti probleme nastanka duga budući da je prema podacima Ministarstva socijalne skrbi izdavanje za stambene troškove u posljednje četiri godine srezano čak za trećinu. Iako nikako ne treba zanemariti rasterećenje koje su nove mjere proizvele, ovi sitni i povremeni socijalni ustupci indikator su snage i volje države da utječe na politike koje proizvode neizdrživi dug, poglavito politike stanovanja, pa samim tim i stambenog i ukupnog troška kućanstava.

Točnije, u posljednjih dvadeset i nešto godina zaduživanje je postalo jedina sigurnosna mreža za veliku većinu stanovništva, a tome je ponajviše kumovalo povlačenje države iz svih oblika regulirane stambene politike, kao i konstantno smanjivanje opsega i dostupnosti socijalnih davanja. Prema podacima UNDP-a, Hrvatska broji, bok uz bok s ostalim zemljama istočne Europe, nevjerojatno visok postotak privatnog vlasništva nad stambenim prostorom (80%). Privatizacija društvenih stanova (odnosno državnih stanova u zemljama istočnog bloka) u prvoj polovici devedesetih rezultirala je ovako visokim brojkama usitnjenog privatnog vlasništva, od čega je čak 71% čisto vlasništvo bez hipoteke.

Ispražnjen prostor u politici zaštićenih najmova

Pritom, tvorci ideje transformiranja stambenog prava u privatno vlasništvo nisu našli shodnim da rasformiranjem jednog sustava regulative formiraju drugi koji bi funkcionirao kao osnova zaštite od udara tržišta. Na taj način nakon 1991. nestaju sve relevantne institucije stambenih prava, a stambeni prostor uživa zaštitu samo kroz princip neprikosnovenosti privatnog vlasništva. Zaštićeni najam, kao jedino preostalo stambeno pravo prelazi u domenu socijalne skrbi. Javni se stanovi tako preko centara za socijalnu skrb daju u najam po simboličkim cijenama od oko dvije i pol kune po kvadratnom metru, a ovo pravo može ostvariti samo mali broj doista najugroženijih. Uz još pokoju mjeru za zaštićene najmoprimce, na ovaj je način u Hrvatskoj stambeno zbrinuto tek 2% kućanstava dok, za usporedbu, u javnim stanovima zemalja EU15 živi njih 15%.

U međuvremenu, od 1991. u Hrvatskoj je izgrađeno oko 300 hiljada novih stanova, a ukoliko se iz ovog zbroja izuzmu posebne mjere dodjele stanova braniteljima ili sitne brojke POS-ovog programa, volumen izgradnje nije praćen nikakvim regulativama stambenog tržišta. Štoviše, od izmjena Zakona o stambenim odnosima i Zakonom o prodaji stanova na kojima postoji stambeno pravo s početka devedesetih, tj. pravnih regulativa koje su imale za cilj tek rasformirati instituciju društvenih stanova, Hrvatska nije uvela nikakva pravila u ovaj sektor sve do kraja devedesetih kada donosi zakone o stambenom financiranju i stambenim štedionicama. Uglavnom propagirani kao mjere za rješavanje stambenog pitanja mladih obitelji, ovi zakoni, pored toga što mirišu na pronatalitetne politike Ankice Tuđman, koji stambenu politiku tretiraju kao zalog nacionalne prokreacije, poklapaju se s vremenom privatizacije domaćih banaka i – iako se doimaju bezazleno i korisno kao sitni ustupci građanima – zapravo su garantirali dodatni poticaj rastu potražnje stambenih kredita u komercijalnim bankama te udarili temelj stambene politike koju smo naslijedili u dvijetisućitima.

Logika privatnog vlasništva kao garancija stambene sigurnosti

Stambene politike u nas možemo šematizirati na svega nekoliko dijelova – stvaranje velike količine sitnog privatnog vlasništva privatizacijom društvenog stambenog fonda, potom dugogodišnji izostanak bilo kakve politike osim eventualnog zbrinjavanja i skrbi u zanemarivim postocima, zatim od kraja devedesetih do danas stimuliranja putem kreditnog zaduživanja za sve one koji nisu sudjelovali u raspodjeli vlasništva iz 1991. i pogodovanje građevinskom sektoru kroz favoriziranje pomoći pri kreditiranju novoizgrađenih stanova. Pritom, izostanak državne regulacije najma na tržištu i općenito nesigurni uvjeti pod kojim se unajmljuju stanovi stvorili su atmosferu u kojoj je kupnja stana bila jedina naizgled stabilna opcija za rješavanje stambenog pitanja.

Naličje neuređenih stambenih odnosa može se razumjeti i kao snažno propagiranje privatnog vlasništva kao jedine zagarantirane stambene sigurnosti, a iako je stanogradnju gotovo u potpunosti prepustila tržištu, država ne samo da nije zaštitila slabije (građane u odnosu na banke) niti se povukla s tržišta i prepustila propagiranu samoregulaciju, već je i aktivno poticala građevinsku industriju i bankovni sektor tako što je stimulirala potražnju stambenih kredita za novoizgrađene stanove, oslobađajući javna sredstva u korist komercijalnih banaka. Prema podacima iz posljednjeg popisa stanovništva u Hrvatskoj se nalazi oko milijun i pol kućanstava i skoro dva milijuna stanova za stalno stanovanje. Možemo zaključiti da je dobar dio ove diskrepancije rezultat stimuliranja građevinske industrije koja je izgradila mnogo veći broj stanova od onoga što je na kraju bilo moguće pokriti potražnjom, a za razliku od strukture vlasništva naslijeđene u devedesetima, ovog se puta radi o okrupnjenom vlasništvu dominantnih aktera na tržištu nekretnina.

Po uzoru na zapad

Putem su ukinute mogućnosti alternativnih modela vlasništva i stanogradnje rezanjem poreznih olakšica pri zadružnom kreditiranju, a uz to je i veliki dio sredstava dobivenih od prodaje društvenih stanova namijenjenih javnoj stanogradnji nestao po putu. Profit od stanogradnje u eksponencijalnom je porastu od 1991. na ovamo, a cijena stambenih kvadrata u dvadesetipet godina porasla je do 300%.

Stanovanje je tako izgubilo svako uporište svoje socijalne funkcije, a stambeno pitanje potpuno je depolitizirano i gurnuto u domenu čiste ekonomske računice. Hrvatska doduše nikako nije izuzetak, ovakva stimuliranja ekonomije kroz zaduživanje građana putem stambenih kredita svojstveni su svim državama europske periferije, svaka sa nešto drugačijim ulaznim podacima, ali veoma sličnim politikama od devedesetih naovamo. Tako je tzv. španjolsko čudo (prosperitet španjolske ekonomije) upravo konstruirano na mitu nepogrešivosti tržišta nekretnina u kojem država igra ulogu pomagača u dugoročnom zaduživanju građana, a pucanje ovog nekretninskog balona dovelo je do nezapamćene socijalne krize koja dnevno broji preko dvjesto deložiranih obitelji diljem Španjolske.

Nakon što smo pregrmili devedesete na red su došle socijalne mjere koje su, po uzoru na zapadnoevropske zemlje trebale ublažiti udarac tržišta u polju stanovanja. No, u tim godinama već je poodmaklo rasformiranje i privatiziranje ovakvih institucija u Europi pa je naš odgovor došao u obliku kljastog Zakona o društveno poticanoj stanogradnji čije su premise do neke mjere kopirane iz europskih legislativa, ali bez socijalnih partnera koji bi kontrolirali ambicije i učinke ovog zakona. Zakon “uređuje sustavno organiziranu stanogradnju poticanu javnim sredstvima” i do sada je doživio sedam izmjena.

Pomaci

Program POS-a u 13 je godina izgradio 6.319 stambenih jedinica (od nekih 200 tisuća ukupno izgrađenih u istom periodu), na što je iz proračuna utrošeno oko dvjesto milijuna kuna (država financira tek četvrtinu troška izgradnje). Posljednja izmjena zakona koja se upravo donosi po hitnom postupku konačno otvara mogućnost dugoročnog najma za one kategorije stanovništva koje nisu u sustavu socijalne skrbi. Pritom u tekstu obrazloženja zakona po prvi put u našoj legislativi uvodi se formulacija u kojoj se visina najma veže uz dohodak najmoprimca. Doduše, u maniri propalih dobrih namjera, zakon u svom tekstu ne specifira kriterije za visinu najma, a prema informacijama iz Ministarstva graditeljstva ova cijena će se određivati pravilnikom koji će izraditi državna Agencija za pravni promet i posredovanje nekretnina i opet će najvjerojatnije biti isključivo vezana uz cijenu izgradnje, a pravo na najam će se vezati uz visinu dohotka. Iako je ovo zaista značajan napredak, pa makar se i radilo tek o rječniku jednog zakona. No da bi model najma javnih stanova zaista zaživio i imao utjecaj na kvalitetu života te stvarnu i sigurnu alternativu rješavanja stambenog pitanja ne bi bilo loše da su zakonodavci razmotrili da točno propišu visinu najma i zaista je vežu uz trenutni dohodak najmoprimca (primjerice 25% dohotka).

Naravno, da bi se zaista utjecalo na trend zaduživanja i ozbiljno uzdrmalo temelje uspostavljenih odnosa na tržištu nekretnina, potrebno bi bilo uložiti do stotinu puta više sredstava od onoga što je dosad odvojeno za ovaj program, no zasigurno i dozvoliti uvođenje drugačijih modela i aktera u prostor kojim isključivo vladaju tržišni odnosi dok država pleše na rubovima stambenog pitanja. Iako je do stvarnog pomaka dalek put bitno je napomenuti da će se promjena stvarati (kao što je to slučaj s europskim centrom) u napetom polju pritisaka u kojem će buduća aktivistička nastojanja morati izaći iz apolitične sfere i po uzoru na već uspostavljene mreže diljem Europe, pogotovo EU periferije, vršiti pritisak na uspostavljanje ponovne socijalne funkcije stanovanja i politiziranje ovog pitanja daleko od tehniciranja oko kompliciranih bankovnih računica i u prostor stvarnog solidarnog pokreta. No, ta tema zaslužuje više od ovog teksta.

________________________________________________________________

Napisala: Iva Marčetić

Istraživački rad na temu stambenih politika u RH je proveden uz podršku Heinrich Boell Stiftung

Povratak natrag