Zagrebački gradski prostorni resursi: Između profita i javnog interesa (analiza i interaktivna karta)

Krajem 2014. godine, sada bivša zamjenica gradonačelnika Sandra Švaljek najavila je prodaju ili iznajmljivanje većine kapitalnih nekretnina u vlasništvu grada. Budući da gradovi uslijed izmjena Zakona o porezu na dohodak gube veliki postotak prihoda, monetizacija gradske imovine gradskoj se upravi učinila kao jedini način za popunjavanje budžetskih rupa. To bi značilo da na bubanj idu, između ostalih, Gredelj, Terme Blato, Badel ili pak Zagrebački velesajam, sve redom lokacije za koje se više desetljeća crtaju i osmišljavaju urbanistički planovi. Ove lokacije su, ujedno, po svojoj poziciji i obimu najvredniji gradski prostorni resursi – kako u smislu tržišta nekretnina, tako i u odnosu na sam metabolizam grada.

Dijagrami vlasništva nekih najznačajnijih lokacija za gradske strateške projekte
Dijagrami vlasništva nekih od najznačajnijih lokacija za gradske strateške projekte

Međutim, usporedno s najavama prodaje, tj. monetizacije gradske imovine, sustavno se izrađuju dokumenti evaluacije i valorizacije prioriteta razvoja grada kroz prostorno – plansku dokumentaciju. Sve navedene lokacije označene su kao strateški gradski projekti. No, koliko god da se izrađuju studije, toliko nedostaje jasne, racionalne i održive vizije ovih važnih gradskih lokacija. Gradska uprava, u nedostatku volje ili znanja, već tradicionalno priželjkuje neke svemoguće investitore koji bi jednim potezom, iako jednokratno, popunili rastuće budžetske rupe.

Što su zapravo Gradski strateški projekti?

Planski dokument “Zagreb 2000+ Nova urbana strategija” po prvi puta uvodi instrument gradskih projekata koji po definiciji predstavljaju udruživanje “javnih interesa i interesa privatnih poduzetnika“. Pojedine gradske lokacije bi se tako proglasile kao „područja strategijskih mjesta konsolidacije i urbane obnove na kojima će biti zadovoljene potrebe Zagrepčana i raspoloživog gradskog i privatnog kapitala”. To bi u praksi značilo da su stvorene točke ili zone izuzeća u kojima se ne moraju primjenjivati detaljna i ponekad restriktivna pravila GUPa. U posljednjih petnaest godina sve je veći broj planiranih gradskih projekata te se ovaj status dijeli većini opsežnijih graditeljskih pothvata, bez obzira na vrstu investicija ili stvaran značaj unutar deklariranih smjernica planerskog razvoja grada. Unatoč osudama nekritičke primjene ovog instrumenta, broj gradskih projekata u ovogodišnjem prijedlogu generalnog plana čini i dalje visokih 56 pojedinačno pobrojanih lokacija.

Doduše, unutar dokumenta ZagrebPlan 2020 koji je izradio Gradski ured za strategijsko planiranje nalazi se karta s pobrojana 33 gradska strateška projekta. Ovaj krovni planski dokument nominalno bi trebao biti nadređen ostalim planovima, među njima i GUP-u, no u praksi često ostaje u proceduralnom vakuumu, čime njegova uloga oscilira između teško ostvarivih želja i svojevrsnog kataloga ponude gradskog zemljišta potencijalnim investitorima.

Karta gradskih strateških projekata
Karta gradskih strateških projekata (Google Earth)

Strateški se gradski projekti bave tzv„područjima urbane preobrazbe“, i u pravilu obuhvaćaju po nekoliko desetina hektara gradskog zemljišta. Prema riječima urbanista Tihomira Jukića, za ove lokacije postoji i obaveza donošenja objedinjavajućeg „prostorno planskog dokumenta jer bi se takvim planom regulirali odnosi između vlasnika, korisnika“, a time bi se trebala „ujedno osigurati i participacija građana i korisnika”.
Uz sve nominalne strateške dokumente, u stvarnosti su popisi strateških projekata podložni stalnim izmjenama, što zbog promjena gospodarskih okolnosti, što zbog drugačije ‘investicijske klime’, a rijetko i uslijed pokoje realizacije. Sama strateška razina donekle se provodi tek kroz tzv. anketne natječaje kojima se propituju prostori bez unaprijed definiranog programa ili propozicija gradnje, najčešće bez značajnog izravnog utjecaja na njihov daljnji razvoj. Ova razina planiranja, kojom se tek analiziraju potencijali monetizacije gradskih prostora dio su sustava koji služi prvenstveno privlačenju anonimnih investitora. Planiranje se ovdje svodi na rješavanje imovinsko-pravnih odnosa, osiguravanje adekvatne pokrivenosti infrastrukturom i stvaranje povoljnih okolnosti za razvoj koji uvijek dolazi izvana, odnedavno u obliku neoliberalnih formata Kreativnih klastera, Tehnoloških parkova, Inovacijskih četvrti ili pak studentskih kampusa sjevernoameričkog tipa. Tako među ovim projektima, izuzmemo li obilje poslovnih, trgovačkih i čitav raspon tipova inovativnih ili kreativnih industrija, nema planiranih proizvodnih kapaciteta. Riječima urbanista Srećka Pegana: “Posljedice provedenoga postupka privatizacije u Hrvatskoj jasno ukazuju da je jedino prostor moćan izvor kapitala. U uvjetima izostalih regulativnih, ali još i više etičkih vrijednosti struke, dozvoljava se trgovanje velikim površinama zemljišta umjesto da te površine budu resurs za budućnost i izvor prihoda za unapređenje stanja u prostoru, što je temeljna zadaća i pravo javne uprave u funkciji unapređenja javnoga dobra u Europi.”

Zašto je gradska imovina bitna i zašto je ne možemo tek tako prodati

Ukoliko se velike, a često i centralne gradske lokacije promatraju tek kao parcele na kojima se treba ostvariti profit ili popuniti pokoja budžetska rupa, osudili smo vlastiti grad na jednokratna rješenja. Sve centralne lokacije u gradskom vlasništvu do sada su imale ili društvenu ili proizvodnu funkciju i na taj način predstavljale točke razvoja kroz koje grad, posredno ili neposredno, ali dugoročno razvija svoje potencijale. Stoga, bilo kakav budući razvoj trebao bi ići u smjeru modela koji može pružiti gradu potencijal za stvaranje novih vrijednosti.

Daleko od toga da ne treba priznati da se gradski budžeti smanjuju , ali hazarderske prakse rasprodaje javne imovine nikad ne uzimaju u obzir da je prostor ograničen resurs i da se unutar njega moraju razvijati i društvene i gospodarske djelatnosti. U situaciji u kojoj grad može raspolagati samo svojom imovinom i teško da može autonomno stvarati nove prostore potencijalnog razvoja na mjestima koja nisu gradsko vlasništvo, ove lokacije nose još veću težinu nego ikad. Umjesto da se prodaju za jednokratnu dobit ili da se uporno na njima promoviraju uvezene prakse tzv. kreativnih klastera, možemo zamisliti da se na tim gradskim točkama stvaraju nešto održivije situacije. Okupljanjem postojećih organiziranih aktera u solidarnoj ekonomiji i kulturnoj proizvodnji imamo mogućnost stvoriti mjesta u kojima različite skupine mogu pronaći svoj društveni prostor i tako ostvariti kontinuitet razvoja gradskih lokacija. Ovo bi trebale postati urbane točke koje generiraju stabilna radna mjesta i postaju inkubatori za proizvodnju budućih funkcija grada – u rasponu od primjerice edukacije azilanata do novih modela socijalnog stanovanja. Iako je današnji urbanizam sveden na jednostavne računice i vlasničke odnose, još uvijek postoje prakse koje mogu iznaći hibridna rješenja i modele kako da se u najboljoj mjeri balansiraju zahtjevi smanjenih budžeta, ali i stvaranja novih vrijednosti kao zalog budućnosti i održivosti grada.

Mapa koja je pred vama tek je prikaz lokacija koje mogu postati puno više od parcela koje treba prodati, a njihovu budućnost kao i potencijalne razvojne modele treba zasnivati na sustavnom i organiziranom radu na stvaranju najboljih mogućih scenarija za grad u kojem živimo.

Ovim je izvještajem izrađena gruba rekapitulacija dostupnih informacija o 33 gradska strateška projekta. Obrađeni su u niz kategorija, te su uneseni u lako pretraživu kartu. Klikanjem na pojedine elemente prikazuje se njihov položaj, veličina, međusobni odnosi, kao i osnovne informacije o njima. Podaci su prenošeni faktografski, s mjestimičnim uredničkim komentarima gdje je bilo potrebno. Popis kao i prateći opisi bit će sustavno dopunjavani i korigirani, sukladno promjenama u sustavu donesenih i najavljenih planova ili procesima njihove realizacije.

 

Otvori mapu u zasebnom prozoru

 

Strateški gradski projekti, prosinac 2014.

A Zona Donji Grad

B Zona željeznica i Trnje

C Sava

D Zona intervencije karajobraz

E Gradski potezi / Zone

________________________________________________________________

Napisao i pripremio: Antun Sevšek

Istraživanje i izrada alata za analizu su provedeni uz podršku Heinrich Boell Stiftung

Povratak natrag